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2026.04.20

Shoppingcenter-Mietverträge: OGH bestätigt 30-jährige Verjährung bei Betriebskostenabrechnungen und kippt Erhaltungskostenklausel (de)

Kurzfassung

Der Oberste Gerichtshof hatte über einen Bestandvertrag in einem Einkaufszentrum zu entscheiden. Für Vermieter ist die Entscheidung vor allem deshalb wichtig, weil sie drei praktische Aussagen bündelt: Betriebskostenabrechnungen können sehr lange eingefordert werden, die Abrechnung muss für den Bestandnehmer tatsächlich nachvollziehbar sein, und formularmäßige Klauseln zur Überwälzung von Erhaltungsaufwand stoßen auch im Unternehmergeschäft an Grenzen.

Anders gesagt: Wer bei Shoppingcentern oder sonstigen gewerblichen Bestandobjekten mit Standardverträgen arbeitet, sollte nicht nur die Klauseln prüfen, sondern auch die Abrechnungssystematik. Unklare Sammelpositionen, fehlende Verteilungsschlüssel oder zu weit formulierte Erhaltungskostenklauseln können noch Jahre später Probleme auslösen.

Hintergrund

In der Entscheidung OGH, 5 Ob 100/25d, vom 12.03.2026 ging es um zwei zentrale Fragen: einerseits um Rechnungslegung betreffend Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2022, andererseits um die Wirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen nach § 879 Abs 3 ABGB. Das Bestandverhältnis unterlag unstrittig nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG. Der OGH wies die außerordentliche Revision der Vermieterin zurück. Eine solche Zurückweisung mangels erheblicher Rechtsfrage (§ 508a Abs 2 ZPO) bedeutet, dass der OGH die Rechtslage als so klar ansieht, dass er die Revision gar nicht inhaltlich behandeln muss – die Entscheidung des Berufungsgerichts wird damit rechtskräftig. Eine neue Leitentscheidung im technischen Sinn liegt zwar nicht vor, inhaltlich bestätigt der OGH aber die Linie der Vorinstanzen.

30 Jahre Verjährung auch außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG

Der OGH hält fest, dass die Rechnungslegungspflicht der Bestandgeberin hier nach §§ 1099, 1012 ABGB zu beurteilen ist. Ausgehend von den allgemeinen Grundsätzen zum Rechnungslegungsanspruch gilt dafür grundsätzlich die lange Verjährungsfrist von 30 Jahren. Eine Analogie zu kurzen Sonderfristen, insbesondere zu § 34 Abs 1 WEG, § 5 Abs 4 KlGG oder § 27 Abs 3 MRG, lehnt der OGH ab.

Besonders deutlich ist die Entscheidung dort, wo der OGH einen Gleichlauf zwischen dem Rechnungslegungsanspruch des Bestandnehmers im Teilanwendungsbereich des MRG und jenem des Hauptmieters im Vollanwendungsbereich des MRG für geboten hält. Praktische Schwierigkeiten einer späten Rechnungslegung genügen nach Ansicht des Gerichts nicht, um eine vom Gesetz nicht vorgesehene kurze Verjährungsfrist anzunehmen. Wer abrechnungspflichtig ist, müsse eben ordnungsgemäß abrechnen; zusätzlich bleibt dem Bestandgeber der Einwand der Unmöglichkeit nach § 1447 ABGB. Diese Norm befreit den Schuldner, wenn eine ursprünglich mögliche Leistung nachträglich ohne sein Verschulden unmöglich wird. Für den Vermieter bedeutet das konkret: Wer Abrechnungsunterlagen nachweislich und unverschuldet nicht mehr hat, kann sich auf § 1447 ABGB berufen und wird von der Rechnungslegungspflicht befreit – wer sie hingegen pflichtwidrig nicht aufbewahrt hat, kann diese Einrede nicht erheben.¹

Welche Anforderungen eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erfüllen muss

Der OGH knüpft die Anforderungen an die Abrechnung an ihren Zweck: Der Bestandnehmer soll prüfen können, ob Vorschreibung, Überschussrückzahlung oder Nachforderung richtig sind. Deshalb verlangt das Gericht eine übersichtliche und entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im jeweiligen Kalenderjahr angefallenen Kosten, und zwar in einer Form, die für einen durchschnittlichen Bestandnehmer nachvollziehbar ist.

Im konkreten Fall hielt der OGH die beanstandeten Abrechnungen für nicht ordnungsgemäß. Kritisiert wurden insbesondere Sammelpositionen wie „Materialaufwand und Schadensfälle“ und „Instandhaltung und Werbeeinrichtungen“ sowie Positionsbezeichnungen wie „Technische Betriebsführung“, wenn daraus nicht erkennbar war, welche Leistungen genau verrechnet wurden. Außerdem verlangte der OGH im konkreten Fall die Angabe des konkret angewandten Verteilungsschlüssels sowie den Ausweis jener Aufwendungen, die vor der Verteilung abzuziehen waren. Ein bloßer Verweis auf eine Schlussrechnung genügte nicht.

Die beanstandete Erhaltungskostenklausel

Besonders interessant ist die Passage zur Erhaltungskostenüberwälzung. Soweit der Beschluss den Inhalt von Pkt 6.1.2.1. wiedergibt, betraf die Klausel folgende Kostenüberwälzung:

„Überwälzung aller zur Erhaltung des Gebäudes des Einkaufzentrums und der dazu gehörigen Park-, Verkehrs- und Grünflächen notwendigen Ausgaben, der mit der Erhaltung und Verwaltung des Einkaufzentrums verbundenen sonstigen Aufwendungen, die für einen ordnungsgemäßen Betrieb erforderlich sind, der Kosten aller aufgrund von gesetzlichen oder behördlichen Vorschriften vorgenommenen Neueinführungen und Umgestaltungen, sofern diese mit dem Besitze des Einkaufzentrums oder seiner Erhaltung verbunden sind, und weiterer Kosten für nützliche Aufwendungen und Herstellungen, sofern diese im Interesse des Einkaufzentrums notwendig sind“.

Der OGH beanstandete diese Klausel nicht bloß wegen einzelner Formulierungen, sondern wegen ihres inhaltlichen Zuschnitts. Die Beschränkung auf „notwendige“ oder „zweckmäßige“ Aufwendungen half der Vermieterin nicht. Nach der Entscheidung liegt darin keine substanzielle Einschränkung, weil Erhaltung oder nützliche Aufwendungen ohnedies regelmäßig Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit voraussetzen.

Warum die Klausel nach § 879 Abs 3 ABGB nicht hielt

Der OGH erinnert zunächst daran, dass § 879 Abs 3 ABGB auch im Unternehmergeschäft greift, wenn die beanstandeten Klauseln nicht im Einzelnen ausgehandelt wurden. Es reicht gerade nicht, dass einzelne andere Vertragspunkte besprochen oder geändert wurden. Für eine echte Individualabrede braucht es konkrete Gestaltungsfreiheit des Vertragspartners und erkennbare Änderungsbereitschaft des Verwenders gerade in Bezug auf die beanstandete Klausel.

Im vorliegenden Fall waren die beanstandeten Klauseln nach den Feststellungen nicht ausverhandelt und nicht thematisiert. Damit blieb es bei der Kontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB. Inhaltlich orientiert sich der OGH am dispositiven Recht als Leitbild eines ausgewogenen Interessenausgleichs. Eine gröbliche Benachteiligung liegt danach schon dann nahe, wenn für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung besteht und die vertragliche Risikoverteilung deutlich aus dem Gleichgewicht gerät.

Für Shoppingcenter besonders bemerkenswert ist der Satz des OGH, dass in der dort nicht ungewöhnlichen „Generalisierung“ einer bestimmten Infrastruktur noch keine angemessene Gegenleistung liegt, die ausnahmsweise eine generelle Überwälzung von Erhaltungskosten rechtfertigen könnte. Auch der Hinweis, die Bestandnehmer müssten diese Kosten ohnehin nur nach einem Verteilungsschlüssel tragen, änderte daran nichts.

Auch der Verzinsungsausschluss fiel

Der OGH bestätigte außerdem die Unwirksamkeit von Pkt 7.5., soweit dort die Verzinsung von überbezahlten Bestandzinsen, Kostenvorauszahlungen, sonstigen Abrechnungsbeträgen sowie der Kaution ausgeschlossen wurde. Die Vermieterin argumentierte zwar mit Einschränkungen des Klauselinhalts, der OGH ließ diese Auslegung aber nicht gelten: Nach objektivem Verständnis schloss die Klausel jegliche Verzinsung aus.

Gerade im Vergleich zur dispositiven Rechtslage und zur im Vertrag gleichzeitig besonders günstigen Stellung der Vermieterin bei Verzugszinsen hielt der OGH die Beurteilung des Berufungsgerichts, der Verzinsungsausschluss sei gröblich benachteiligend, für nicht zu beanstanden.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung ist keine spektakuläre Kehrtwende, aber eine sehr brauchbare Bestätigung und Zuspitzung bestehender Grundsätze. Für die Praxis lässt sich daraus klar ableiten: Bei gewerblichen Bestandverträgen in Einkaufszentren genügt es nicht, auf langjährig verwendete Muster zu vertrauen. Wer Erhaltungskosten weit überwälzen will, muss sehr genau auf die Grenze des § 879 Abs 3 ABGB achten. Und wer Betriebskosten abrechnet, sollte die Abrechnung so strukturieren, dass sie auch Jahre später noch ohne Rekonstruktionskunststücke nachvollziehbar ist.

Die eigentliche Schärfe der Entscheidung liegt in der Kombination beider Punkte. Einerseits bestätigt der OGH die lange Verjährung des Rechnungslegungsanspruchs. Andererseits verlangt er eine inhaltlich transparente und belastbare Abrechnung. Das erhöht das Risiko für Vermieter und Betreiber, wenn Vertragsklauseln und Abrechnungspraxis über Jahre hinweg nicht sauber aufgesetzt sind.

OGH, 5 Ob 100/25d, vom 12.03.2026

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Hinweis

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Vgl. RIS-Justiz RS0115570↩

2026.04.20

Austrian Supreme Court: Three Things Every Shopping Centre Owner Should Know About Service Charge Obligations (en)

Key Takeaways

Austria's Supreme Court (OGH) has handed down a decision with immediate practical relevance for owners and operators of shopping centres in Austria. In OGH, 5 Ob 100/25d, 12 March 2026, the Court confirmed three points that directly affect how service charge obligations must be structured, documented, and enforced under Austrian law.

In brief: service charge reconciliation claims can be pursued for up to 30 years; reconciliation statements must be genuinely transparent; and standard-form clauses that broadly pass through maintenance costs to tenants are at significant risk of being struck down.

Background

The case involved tenants of a shopping centre who sought reconciliation of service charges covering the years 2005 to 2022, and asked the court to declare certain lease clauses void. The lease fell outside the full mandatory scope of Austria's Tenancy Act (MRG), which is typically the case in large-scale commercial leases in shopping centres.

The OGH dismissed the landlord's appeal as not raising a question of legal significance. Under Austrian procedural law, such a dismissal means the Court considers the legal position sufficiently clear that it does not require formal resolution — the lower court's judgment becomes final. While the decision is not a formal leading case, it authoritatively confirms the applicable principles.

1. Service Charge Reconciliation: The 30-Year Window

The OGH confirmed that a tenant's right to seek service charge reconciliation is subject to the general 30-year limitation period under Austrian civil law, not any shorter special period. The Court expressly rejected the landlord's argument that shorter limitation periods applicable in other statutory regimes — such as those under the Condominium Act (WEG) or the Tenancy Act itself — should apply by analogy.

For shopping centre owners, this means that reconciliation obligations for historical service charge periods are not extinguished after three years. Tenants can look back decades. The Court acknowledged that this creates practical difficulties for landlords who no longer hold documentation for older periods. Its answer: landlords should have kept the records in the first place. Where documentation has genuinely and without fault been lost, Austrian law provides a separate defence of supervening impossibility — but this is a narrow exception, not a general safety net.

2. Reconciliation Statements: Transparency Is Not Optional

The Court confirmed that a service charge statement must give tenants a genuine basis for verifying whether charges have been correctly applied. Statements that group costs under broad headings — the case involved labels such as "material costs and loss events", "maintenance and advertising installations", and "technical operations management" — were held to be inadequate because they did not identify what was actually being charged.

Beyond itemisation, the statement must show the allocation key used to apportion costs across tenants, and must separately identify any costs excluded from the shared pool before allocation is applied. Directing tenants to a final settlement account, rather than providing the relevant detail in the annual statement itself, does not meet the standard.

For owners operating multi-let centres with complex cost structures and management agreements, this is a meaningful compliance benchmark. Statements produced through property management systems should be reviewed against these requirements.

3. Maintenance Cost Pass-Through Clauses: Standard Forms Are at Risk

The most significant point for lease structuring concerns the validity of maintenance cost clauses. The lease in question contained a clause requiring tenants to bear all costs necessary for maintaining the shopping centre building, its car parks, traffic areas and green spaces, together with other costs connected with the centre's maintenance and management, costs arising from regulatory requirements, and further costs for improvements and installations considered necessary in the interest of the centre.

The OGH upheld the lower court's finding that this clause was void under § 879(3) of the Austrian Civil Code (ABGB), which prohibits terms in standard-form contracts that grossly disadvantage the other party. The clause was found to shift risks that under default Austrian law would rest with the landlord, without any adequate countervailing benefit to the tenant.

Two points in the Court's reasoning deserve particular attention. First, limiting the pass-through to costs that are "necessary" or "appropriate" does not constitute a meaningful restriction: maintenance and improvement measures are, almost by definition, either necessary or appropriate. The qualifying language provides no real protection. Second, the fact that costs are shared among multiple tenants according to an allocation key does not itself justify the broad pass-through. The Court explicitly stated that the economies of scale inherent in shopping centre infrastructure do not amount to an adequate consideration that would exceptionally justify a general transfer of maintenance obligations.

A further clause excluding interest on overpaid charges and deposits was also struck down, given the asymmetry with the landlord's own right to charge high default interest.

What This Means for Shopping Centre Owners and Asset Managers

This decision should prompt a review of three things across existing and future leases in Austria:

Lease templates: Maintenance cost clauses that broadly pass through all costs of maintaining common areas, the building envelope, technical systems, or regulatory compliance works are at material risk of being unenforceable under Austrian law. The fact that a clause has been in use for many years, or that other points were negotiated at signing, does not cure this problem. For a clause to be treated as individually negotiated — and thus outside the scope of § 879(3) ABGB scrutiny — the landlord must be able to demonstrate that the specific clause was genuinely open for discussion and that the tenant had a real opportunity to influence its content.

Service charge documentation: Annual reconciliation statements should be reviewed for compliance with the transparency standard confirmed by the Court. Broad cost categories, unexplained allocation keys, and references to external accounts without accompanying detail all carry litigation risk — potentially going back 30 years.

Historical exposure: For centres with long-established leases and older reconciliation statements, the 30-year limitation period means that tenants retain the right to demand reconciliation for periods that many landlords may consider closed. Where documentation is incomplete, legal advice on the scope of the impossibility defence should be sought before any claim is made or resisted.

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2026.04.19

Food Labelling under the FIR: LVwG Tyrol on 'Saure Lunge' and Labelling Deficiencies (en)

Summary

The Regional Administrative Court of Tyrol ruled on nine food law objections concerning a product labelled "Kalbsbeuschel hausgemacht" (homemade veal offal). The allegation of misleading labelling did not stand: in the specific circumstances of the case, the term "Saure Lunge" (a traditional Austrian offal dish) on the front of the packaging was not treated as a misleading statement about the product's characteristics. The remaining labelling deficiencies were largely upheld.

Of particular significance is the court's finding that the four errors in the ingredient list did not constitute four separate administrative offences, but rather a single administrative offence. The court reasoned that all four points concerned the same ingredient list of the same product and stemmed from a single, uniform labelling deficiency.

Background

By ruling of the Regional Administrative Court of Tyrol, LVwG-2025/46/0061-9, of 23 March 2026, the court decided on an appeal against a penal ruling issued by a district administrative authority. The subject matter was a pre-packaged food product labelled "Kalbsbeuschel hausgemacht" (homemade veal offal) offered for sale in a refrigerated display.

A total of nine objections were raised, concerning the front-of-pack presentation, the ingredient list, allergen labelling, additional frozen storage instructions, the business operator's address, and the legibility of the preparation and use instructions.

Decision

Count 1: "Saure Lunge" did not lead to a penalty here

The charge in Count 1 was that the front of the packaging was misleading, as it displayed "Saure Lunge" together with an image of a plated dish with accompaniments, while the back label referred to "Kalbsbeuschel" and the accompaniments were not included in the product.

The court set aside this count. It held that "Saure Lunge" in the given context was to be understood not as a statement about a characteristic of the food, but as its product name. This distinction was decisive, since the charge had been framed as a misleading statement about characteristics. The court further found that the pictorial depiction of the accompaniments was likewise insufficient to establish relevant misleading conduct in this case.

Counts 2 to 5: four errors, but only one administrative offence

Counts 2 to 5 all concerned the ingredient list of the same product. The court regarded these as reflecting a single failure of due care in the preparation and approval of the label, and accordingly consolidated them into one administrative offence subject to a single cumulative penalty.

The court nonetheless confirmed the substance of each objection:

The quantity declarations for veal lung and heart were missing.
The indication "vinegar" alone was insufficiently specific.
The indication "heart" was unclear, as the animal species was not expressly stated.
The formulation "phosphate (stabiliser, antioxidant, flavour enhancer, maltodextrin and flavouring)" was not clearly structured and was not easily comprehensible to consumers due to the use of brackets.

The court also clarified that the authority had incorrectly described the respondent's capacity in one of these counts: the relevant capacity was that of general partner (Komplementärin) of the limited partnership.

Count 6: allergen labelling upheld

Count 6 concerned the failure to highlight butter as an allergen. This count was upheld. The court noted expressly that the appeal had challenged only the level of the penalty on this point; the finding of liability had therefore already become final.

Count 7: impermissible frozen storage instruction

Count 7 concerned the additional indication:

"store frozen at -18°C, best before: 21.09.24"

The court upheld this objection. The product was sold chilled and was not a frozen food within the meaning of the applicable regulation. The use of such an additional frozen storage instruction was therefore not permitted.

Count 8: incomplete business operator address

Count 8 was also upheld. The court held that the operator details on the label were insufficient because street name and building number were absent. A postcode, town name, and telephone number were not enough.

Count 9: preparation instructions obscured

In Count 9, the court confirmed the objection that the preparation and use instructions were not sufficiently legible. They had been largely obscured by a metal clip and by the affixed label. The court found this to be in breach of the FIR's requirements for the clear and legible presentation of mandatory information.

Significance for Practice

This ruling is significant in three respects.

First, it demonstrates that in food law administrative penalty proceedings, close attention must be paid to which specific labelling deficiency is actually charged. Whether a particular indication is to be classified as a product name, a statement of characteristics, an ingredient declaration, or another mandatory particular can be determinative for the outcome of the proceedings.

Second, the ruling confirms that formal labelling obligations must be strictly observed even for artisanal or regionally produced products. This applies in particular to the ingredient list, allergen highlighting, additional storage instructions, the business operator's address, and the legibility of mandatory information.

Third, the consolidation of Counts 2 to 5 is noteworthy. Multiple errors within the same ingredient list need not necessarily be penalised as separate administrative offences. This does not, however, affect the position that other, distinct labelling deficiencies may still be sanctioned independently alongside them.

LVwG Tyrol, LVwG-2025/46/0061-9, of 23 March 2026

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