6 Ob 118/25h, decision of 13 Aug 2025

Summary

Austria’s Supreme Court (OGH) reaffirmed that a landlord’s duty is to provide ordinary (average) usability for the agreed purpose; the landlord does not guarantee that all circumstances existing at lease inception will remain unchanged. A later ordinary development on a neighbouring plot - even if less convenient for the tenant - does not, by itself, trigger rent reduction where the premises remain ordinarily usable for the contracted purpose. The tenant’s claim to reclaim paid rent due to decreased usabilty of the lease property failed.

Background

The tenant has operated a scrap-metal business on the leased site since 1981/82 under a contract allowing use “for commercial purposes”. No promises about neighbouring land, operating hours, business type or structure were made in the lease contract. In late 2022, the landlord’s adjacent property was built up with a residential project. The business could still be conducted on the leased site, though with lower capacity and higher logistics effort; there were no limits on opening hours or deliveries. Both lower courts dismissed the claim.

The Decision

The OGH rejected the tenant's extraordinary appeal. Key points:

• § 1096(1) ABGB – “Brauchbarkeit” (usability): Absent different agreement, the landlord owes ordinary (average) usability measured against the contractual purpose and common practice. Whether that threshold is met is a case-by-case assessment.
• No guarantee of static surroundings: A tenant may require freedom from material disturbance in the agreed use, but not preservation of all circumstances as they stood at contract signing.
• Neighbouring development ≠ automatic rent reduction: Ordinary urban development of a neighbouring plot does not per se justify a reduction, even if the former undeveloped state benefited the tenant.
• Still ordinarily usable here: The site remained fit for the scrap-metal business; no essential curtailment of the operation was required. Issues around the landlord’s protective/care duties were not decisive for assessing a rent-reduction claim.

Key takeaways for landlords

1. Contract purpose rules: If your lease states a broad purpose (e.g., “for commercial purposes”), you typically owe ordinary usability, not a tailor-made operating environment.
2. No “environment freeze” duty: You are not a guarantor that the neighbourhood or site surroundings will remain as at lease start.
3. Urban development is expected: Ordinary construction on neighbouring plots generally doesn’t trigger rent reduction where ordinary usability persists.

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VwGH: CBD-Öle sind Lebensmittel

Ra 2022/10/0141 (mit Ra 2022/10/0142), Beschluss vom 30.05.2025; ECLI:AT:VWGH:2025:RA2022100141.L00

Kurzfassung

In der Entscheidung ging es um die Einstufung zweier CBD-Öle (5 % und 10 %) als Lebensmittel (konkret: Nahrungsergänzungsmittel) nach Art 2 VO (EG) 178/2002. Das vom LVwG Steiermark ausgesprochene Verbot des Inverkehrbringens nach § 39 Abs 1 Z 1 LMSVG bleibt aufrecht, solange für die verwendeten Cannabinoid-Extrakte keine Novel-Food-Zulassung vorliegt. Ein bloßer Hinweis „nicht zum Verzehr“ ändert daran nichts, wenn die Gesamtaufmachung eine orale Aufnahme erwarten lässt.

Hintergrund

Das LVwG Steiermark untersagte das Inverkehrbringen der Produkte „Hanfama CBD Öl 5 %“ und „Hanfama CBD Öl 10 %“ bis zur Vorlage einer Zulassung nach der Novel-Food-VO (EU) 2015/2283. Herangezogen wurden u. a. ein AGES-Gutachten sowie die Produktaufmachung (Dosierpipette, Tropfengabe, Wort-/Bildsprache).

Entscheidung des VwGH

• Lebensmitteleigenschaft nach Art 2 VO 178/2002: Maßgeblich ist, ob „nach vernünftigem Ermessen“ die Aufnahme durch den Menschen zu erwarten ist. Das LVwG durfte – gestützt auf die festgestellten Tatsachen – von einem Lebensmittel/Nahrungsergänzungsmittel ausgehen.
• Hinweis „nicht zum Verzehr“ greift nicht durch: Ein gegenteiliger Verpackungstext beseitigt die Lebensmitteleigenschaft nicht, wenn die Gesamtbetrachtung (Darreichungsform, Dosierhinweise, Bewerbung, Vertriebsumfeld) klar in Richtung orale Einnahme weist.
• Rolle des Sachverständigengutachtens: Das Gutachten der AGES dient der Tatsachenfeststellung; die rechtliche Qualifikation trifft das Gericht eigenständig.
• Prozessuales: Die außerordentlichen Revisionen zeigten keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung iSd Art 133 Abs 4 B-VG und wurden daher gem. § 34 VwGG zurückgewiesen.

Kernaussagen für die Praxis

1. Novel-Food-Zulassung als Hürde: CBD-Öle ohne einschlägige Zulassung dürfen nicht in Verkehr gebracht werden. Behörden können Maßnahmen nach § 39 LMSVG anordnen (bis hin zu Vertriebs-/Werbeverboten).
2. Gesamtaufmachung schlägt Einzelhinweis:
   • Darreichungsform: Pipettenflasche, Tropfenskala, Einnahmeempfehlungen („x Tropfen täglich“) sprechen für Verzehr.
   • Kennzeichnung & Claims: Begriffe wie „Öl“, „Aroma mit…“, „Premium-Qualität“, „100 % natürlich“, grafische Darstellungen von Mund/Tropfen, Verzehr-Anwendungsbezüge.
   • Bewerbung & Umfeld: Platzierung in Nahrungsergänzungs-Rubriken, Influencer-Content zur oralen Verwendung, Kundenbewertungen zur Einnahme.
   • Konsequenz: Selbst ein deutlicher Hinweis „nicht zum Verzehr“ genügt nicht, wenn die übrigen Elemente eine orale Verwendung nahelegen. Unternehmen sollten daher alle Elemente (Produktform, Etikett, Website, Shop-Kategorisierung, Social-Posts) konsistent ausrichten.
3. Gutachten ≠ Rechtsfrage: Sachverständige - wie die AGES - klären Fakten; die rechtliche Einordnung bleibt Aufgabe des Gerichts – hier im Wege einer Gesamtbetrachtung zulässig.
4. Compliance-Empfehlung: Bis zur EU-Zulassung kein Vertrieb als verzehrgeeignetes Produkt; Marketing- und Listing-Strategien anpassen, interne Freigabeprozesse etablieren.

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