Kurzfassung

Der OGH hat in der Entscheidung 6 Ob 67/25h in einem Verbandsklageverfahren der Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte gegen eine Vermieterin (GmbH & Co KG) insgesamt 17 AGB-Klauseln aus Wohnungsmietverträgen im Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 4 MRG) überprüft. Das Ergebnis: 15 Klauseln wurden als unzulässig bestätigt, lediglich zwei Klauseln hielten der höchstgerichtlichen Kontrolle stand.

Für professionelle Vermieter, Asset Manager und Immobilienfonds ist die Entscheidung vor allem deshalb relevant, weil der OGH einerseits die konkrete Wertsicherungsklausel gehalten, andererseits aber bei Betriebskosten-, Heizkosten-, Wartungs- und Bearbeitungsentgeltklauseln eine strenge Linie fortgesetzt hat. Wer mit standardisierten Mietvertragsmustern arbeitet, sollte die Formulierungen in diesen Bereichen überprüfen.

Zulässige Klauseln

Als zulässig beurteilte der OGH die Wertsicherungsklausel (Klausel 6), die den Nettomietzins nach dem VPI 2020 mit einer 3 %-Schwankungsbreite valorisiert. Der OGH stützte sich dabei maßgeblich auf das mit 1.1.2026 in Kraft getretene Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG, BGBl I 2025/110), das klargestellt hat, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse nicht anwendbar ist. Diese Gesetzesänderung wertete der OGH als authentische Interpretation iSd § 8 ABGB, die rückwirkend auch für bestehende Mietverhältnisse gilt.

Die sachliche Rechtfertigung einer VPI-basierten Wertsicherung wurde unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung bestätigt: Die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung rechtfertige keinen real degressiven Mietzins, die Entschädigung dafür sei im vereinbarten Mietzins inbegriffen. Die dagegen von Böhm/Rosifka (immolex 2025/17) vorgebrachten Argumente wurden ausdrücklich verworfen.

Ebenfalls zulässig war die Klausel zum konkludenten Verzicht (Klausel 8), wonach die bloße Nichtgeltendmachung von Wertsicherungserhöhungen keinen schlüssigen Verzicht durch den Vermieter darstellt. Auch bei kundenfeindlichster Auslegung stehe die Klausel im Einklang mit der Rechtsprechung.

Unzulässige Klauseln

Klausel 7 (Verjährung der Wertsicherungsansprüche in drei Jahren) wurde als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG qualifiziert, weil sie zwar die Frist nennt, aber den Verjährungsbeginn für die verschiedenen denkbaren Ansprüche völlig offen ließ.

Die Klauseln 15 bis 20 zur Betriebskostenüberwälzung beurteilte der OGH als intransparent nach § 6 Abs 3 KSchG. Der Einleitungssatz beinhaltete einen Verweis auf §§ 21–24 MRG „mit den im Folgenden angeführten Modifikationen“, ohne dass der Verbraucher erkennen konnte, welche Abweichungen vorliegen und ob diese zusätzlich oder anstelle der gesetzlichen Regelung gelten. Es könne dem Verbraucher nicht auferlegt werden, im Abgleich mit dem Gesetzestext zu beurteilen, ob eine Modifikation überhaupt vorliegt. Eine Teilbarkeit der Klauseln wurde verneint.

Die Klauseln 21 und 22 zur Betriebskostenabrechnung und Akontierungsanpassung scheiterten ebenfalls am Transparenzgebot. Klausel 21 suggerierte gesetzliche Verpflichtungen, ließ aber offen, auf welche Anforderungen konkret Bezug genommen wird. Klausel 22 ließ die Parameter für das Ausmaß der Erhöhung oder Herabsetzung der Akontierung völlig unbestimmt.

Die Heizkostenklauseln (Klauseln 23 und 24) wurden ebenfalls verworfen. Klausel 23 ließ offen, wer die Abrechnung vornimmt. Klausel 24 ermöglichte dem Vermieter bei kundenfeindlichster Auslegung, auf Basis einer pauschal erteilten Vollmacht Energieversorgungsverträge völlig frei abzuschließen. Der Einwand der Beklagten, die Klauseln würden in der Praxis anders gehandhabt, blieb im Verbandsprozess unerheblich.

Klausel 25 zum Betriebskosten-Verteilungsschlüssel wurde als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB qualifiziert. Die Formulierung „oder sonstige Abrechnungskreise“ blieb unbestimmt, zugleich behielt sich die Beklagte die einseitige Änderung des Verteilungsschlüssels vor.

Klausel 28 zur Haftung des aktuellen Mieters für das gesamte Abrechnungsjahr war intransparent, weil der Zeitpunkt der Fälligkeit und die Bedeutung des „Abrechnungsjahres“ unbestimmt blieben.

Klausel 39 zur Wartungspflicht des Mieters scheiterte sowohl am Transparenzgebot als auch an § 879 Abs 3 ABGB. Gegenstand und Umfang der Wartungspflicht waren nicht hinreichend determiniert. Die generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter ohne entsprechendes Äquivalent widerspricht dem dispositiven Recht (§ 1096 ABGB).

Die Bearbeitungsgebühr für die Mietvertragserrichtung (Klausel 52) wurde als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB beurteilt, weil dem Zusatzentgelt keine konkreten Zusatzleistungen gegenüberstehen.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung setzt die strenge Linie des OGH bei der Klauselkontrolle im Wohnungsmietrecht in Verbandsverfahren fort. Intransparente und unvollständige Klauseln, die den Verbraucher über seine Rechte und Pflichten im Unklaren lassen, halten der Prüfung nach § 6 Abs 3 KSchG nicht stand. Für professionelle Vermieter ist besonders relevant, dass der OGH zugleich die grundsätzliche Zulässigkeit einer VPI-basierten Wertsicherungsklausel in Mietverträgen außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs unter Berücksichtigung des ZIAG bestätigt hat.

Die Entscheidung ist damit gerade für professionelle Vermieter, Asset Manager und institutionelle Bestandhalter mit standardisierten Vertragsmustern von praktischer Bedeutung. Besondere Aufmerksamkeit verdienen Betriebskostenüberwälzung, Betriebskostenabrechnung, Akontierungsanpassung, Heizkostenregelungen, Verteilungsschlüssel, Wartungspflichten und Zusatzentgelte. Wer Wohnimmobilien in größerem Bestand verwaltet oder für Immobilienfonds Vertragsmuster einsetzt, sollte diese Formulierungen laufend überprüfen.

OGH, 6 Ob 67/25h, 18.03.2026

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Kurzfassung

Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass ein Unternehmen in seinen AGB für einen gescheiterten Einziehungsversuch grundsätzlich ein Bearbeitungsentgelt vorsehen kann. Entscheidend war aber die konkrete Formulierung: Die Klausel erfasste nur Fälle, in denen der Einziehungsversuch aus vom Verbraucher zu vertretenden Gründen scheiterte. Nach Ansicht des OGH ist eine solche Regelung weder schon deshalb gröblich benachteiligend, weil sie nicht ausdrücklich ein Verschulden des Verbrauchers voraussetzt, noch ist sie wegen der Formulierung „zu vertretende Gründe“ intransparent.

Hintergrund

Gegenstand des Verfahrens (3 Ob 169/25m) war eine Klausel in den AGB und Entgeltbestimmungen eines Telekommunikationsunternehmens. Diese Klausel sah vor, dass bei einem erfolglosen Einziehungsversuch ein einmaliges Bearbeitungsentgelt verrechnet wird, wenn der Einziehungsversuch aus Gründen scheitert, die der Kunde zu vertreten hat; zusätzlich sollten mögliche Bankspesen weiterverrechnet werden können.

Die klagende Bundesarbeitskammer hielt diese Klausel für unzulässig. Sie argumentierte insbesondere, das Entgelt falle auch dann an, wenn der Verbraucher noch am selben Tag zahlt, es sei nicht auf notwendige Kosten beschränkt, und bei Zahlungsverzug würden ohnehin schon Verzugszinsen und Mahnspesen anfallen. Zudem sei unklar, wann ein Verbraucher Gründe „zu vertreten“ habe.

Festgestellt wurde, dass dem Unternehmen bei einer Rückbuchung im Durchschnitt Kosten von EUR 2,39 netto entstehen. Darin enthalten waren Systemkosten und ein geringer manueller Nachbearbeitungsaufwand, nicht aber Bankspesen.

Entscheidung

Der OGH hielt die Revision der Klägerin in Bezug auf diese Klausel nicht für berechtigt und bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen.

Zentral war für den OGH, dass die Klausel eben nicht jede Rückbuchung erfasst, sondern nur solche gescheiterten Einziehungsversuche, die auf einen vom Verbraucher zu vertretenden Grund zurückzuführen sind. Darin sah der Gerichtshof einen wesentlichen Unterschied zu einer früheren Entscheidung (1 Ob 77/22p), in der pauschale „Rückbucherspesen“ als gröblich benachteiligend beurteilt wurden, weil sie nach dem Klauselwortlaut bei jeder Rückbuchung anfielen, also auch dann, wenn die Ursache in der Sphäre der Unternehmerin lag.

Der OGH sprach weiters ausdrücklich aus, dass die Klausel nicht schon deshalb gröblich benachteiligend wird, wenn sie Fälle erfasst, in denen der Grund zwar in der Sphäre des Verbrauchers liegt, ihn aber kein Verschulden trifft. Nach dem dispositiven Recht setzt Kostenersatz zwar grundsätzlich Verschulden voraus. Eine Abweichung davon kann aber zulässig sein, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist. Genau das hat der OGH hier angenommen: Eine Differenzierung zwischen verschuldeten und unverschuldeten Gründen innerhalb der Verbrauchersphäre würde eine gesonderte Verschuldensprüfung erfordern; der damit verbundene Aufwand stünde nach Ansicht des Gerichtshofs zu den typischerweise geringen Kosten eines gescheiterten Einziehungsversuchs außer Verhältnis.

"Die Auslegungsbedürftigkeit einer Wendung in einer Klausel bedeutet noch nicht, dass diese unklar oder unverständlich abgefasst ist"

Auch die behauptete Intransparenz hat der OGH verneint. Die Wendung „aus zu vertretenden Gründen“ sei eine Formulierung des allgemeinen Sprachgebrauchs und werde auch vom Gesetzgeber regelmäßig verwendet. Dass ein Begriff auslegungsbedürftig ist, genügt nach Auffassung des OGH nicht, um eine Klausel als unklar oder unverständlich im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG zu qualifizieren.

Was Unternehmen aus der Entscheidung mitnehmen können

Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Bearbeitungsentgelte bei Rückbuchungen nun generell unproblematisch wären. Sie zeigt aber deutlich, worauf es bei der Gestaltung ankommt.

Erstens sollte die Klausel klar auf Fälle beschränkt sein, in denen das Scheitern des Einziehungsversuchs in der Sphäre des Verbrauchers liegt. Gerade diese Einschränkung war für den OGH tragend.

Zweitens bestätigt die Entscheidung, dass nicht jede Abweichung vom dispositiven Recht automatisch zur gröblichen Benachteiligung führt. In standardisierten Massengeschäften kann eine vereinfachende Regelung zulässig sein, wenn sie sachlich begründet ist und der mit einer differenzierteren Prüfung verbundene Aufwand außer Verhältnis zum typischen Streitgegenstand stünde.

Drittens ist aus Unternehmenssicht wichtig, dass der OGH zwischen Bearbeitungsentgelt, Bankspesen und Verzugsfolgen differenziert hat. Nach der Entscheidung musste die Klausel nicht schon deshalb scheitern, weil daneben auch Verzugszinsen oder Mahnspesen vorgesehen sind. Maßgeblich war, dass die Bearbeitungsgebühr nicht als bloße Abgeltung von Verzugsfolgen verstanden wurde und dass aus der Klausel erkennbar war, dass Bankspesen nicht Teil der Bearbeitungsgebühr sind.

Entscheidungsdaten

OGH, 3 Ob 169/25m, vom 27.01.2026.

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